Une villa à Alicante ou un appartement à Barcelone ? Mais pour un français comment ça se passe pour investir ? Il y a t-il des conditions ou des offres particulières ? Comment investir dans l’immobilier en Espagne lorsqu’on habite en France ? Dans cet article, nous ferons le tour de la question. Investissement immobilier, prêt bancaire, et même comment obtenir un crédit lorsqu’on est interdit bancaire en France. C’est parti !
Emprunter dans une banque espagnole pour investir en Espagne
Après avoir traversé une rude période après la crise financière, le soleil fait de nouveau son apparition en Espagne. Aujourd’hui ce pays est devenu un vrai eldorado de l’investissement locatif ! Prix bas, offre hyper large, opportunités nombreuses et facilité d’accès aux crédits bancaires.
Certaines banques françaises y possèdent des succursales. C’est le cas par exemple du Crédit Mutuel, avec sa filiale Targobank ou de la banque Iberbanco appartenant au CIC. En ligne vous trouverez Self Bank, filiale de Boursorama Banque.
Les conditions
Elles diffèrent si vous êtes résident espagnol ou pas.
Si vous résidez déjà dans le pays
Vous serez traité comme tel et aurez besoin de compléter votre dossier en fournissant à la banque les pièces justificatives par défaut : bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition, ne pas dépasser un taux d’endettement de 30-35 %, etc.
Si vous habitez en France
Sachez que vous ne pouvez hypothéquer que 60 à 70 % de la valeur du bien.
Néanmoins si vous disposez d’une caution espagnole ou êtes co-titulaire d’un compte bancaire avec un espagnoe, alors ce taux peut être largement augmenté.
En terme de transaction, le montant du crédit sera d’abord versé sur le compte de la banque française puis transféré sur le compte espagnol.
Les banques chez qui vous pourrez emprunter
La banque CIC Iberbanco
La banque Iberbanco est une filiale de la CIC. Elle est spécialisée dans le financement de biens en Espagne et dans la péninsule ibérique en général.
Elle possède un réseau d’agence dans plusieurs villes et offre toutes les garanties financières afin de concrétiser votre projet d’investissement immobilier.
Implantée depuis plus de 40 ans dans le pays, la banque Iberbanco connaît parfaitement le marché local. Peut-être la partenaire idéale dont vous avez besoin pour acquérir votre nouveau bien !
La Banco Santander
La Banque Santander a la particularité de pratiquer les hypothèques. Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un bien en France, vous pourrez vous en servir comme garantie afin d’acheter un bien en Espagne.
L’hypothèque peut couvrir jusqu’à 70 % du prix du d’achat pour les non-résidents et 80 % pour les résidents espagnols.
La CaixaBank
CaixaBank peut également vous proposer d’hypothéquer votre bien afin de garantir le financement de votre investissement. Cette banque a la particularité de bien connaitre les français et ainsi faciliter les transactions.
On remarque aussi que les demandes de crédit sont traitées rapidement et les réponses de principes sont données en quelques jours à peine.
C’est donc un bon partenaire pour vous accompagner dans toutes vos démarches, et vous aider dans le montage de votre dossier financier, jusqu’à la réalisation de votre projet.
Bon à savoir sur les banques espagnoles
La durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans en général. Il est aussi préférable d’être jeune pour emprunter. Car le remboursement intégral du prêt doit se faire avant vos 65 ans.
Sachez que les taux d’emprunts bancaires, notamment sur les hypothèques, sont relativement faibles par rapport aux autres pays européens. Une opportunité donc pour investir dans un appartement à Alicante ou Barcelone !
Les différents types de banque qui offrent des prêts immobiliers en Espagne
Vous pouvez choisir une banque française en France pour acheter en Espagne; vous pouvez aussi choisir une filiale d’une banque française ou alors carrément une banque 100 % espagnole.
Chaque système avec ses avantages et ses inconvénients. Entrons plus en détail sur ces caractéristiques. Il existe différents types d’établissements auxquelles vous pouvez vous adresser pour obtenir votre prêt.
Les banques en ligne
Les banques comme OpenBank (du groupe Santander) ou Bankinter offrent de très bonnes prestations pour obtenir votre prêt immobilier en Espagne.
Avantage des banques en ligne, gérer ses comptes se fait depuis votre mobile ou votre ordinateur de façon très simple et rapide.
Elles possèdent également un numéro de téléphone sur lequel vous pourrez les joindre et discuter avec un conseiller.
Les banques physiques
Si vous préférez une banque classique avec une agence, orientez-vous vers un établissement comme Banco Sabadell ou Bankia, qui proposent toutes de bonnes conditions tarifaires.
Comparer les offres
Les banques que nous avons citées ci-dessus offrent de très bonnes prestations.
Néanmoins, selon vos besoins ou la spécificité de votre projet, vous aurez besoin de certains avantages bien précis. Alors notez et comparez scrupuleusement les conditions qui s’offrent à vous.
Faites jouer la concurrence et négociez les conditions que l’on vous propose
Qu’elle soit en ligne ou physique, choisissez l’établissement qui vous convient le mieux à vous et votre projet immobilier !
Les conditions standards d’un emprunt
Un pourcentage de financement pouvant aller jusqu’à 80 % de la valeur du bien
Face à la crise économique de 2008, l’Espagne a dû prendre des mesures afin de relancer la souscription de prêt de la part des particuliers.
Ainsi, pour un résidant espagnol, la banque peut financer jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Elle peut même aller au-delà en contrepartie de certaines garanties.
Pour un non-résident, cette aide de la banque va descendre à 60-70 % de la valeur du bien
C’est une façon pour la banque de diminuer le risque de non-remboursement de la part d’un étranger. Un désavantage par rapport aux résidents me direz-vous.
Mais voilà, si vous avez des attaches avec un natif du pays, par exemple : caution solidaire, compte commun, ou autre, ce pourcentage peut être revu à la hausse et dans certains cas, vous pourrez bénéficier des mêmes conditions qu’un résident.
Une durée d’emprunt limitée à 30 ans pour les non-résidents
Selon le montant que vous voulez emprunter, la durée de remboursement sera différente. Cette donnée est à prendre en compte car la durée maximale est différente pour un résident et pour un non-résident.
Pour un résident espagnol, la durée du prêt peut s’étaler jusqu’à 40 ans. Pour un non-résident en revanche, la durée d’emprunt maximale est de 30 ans.
Prêt immobilier espagnol à Taux variable ou taux fixe
En France, la norme est au crédit à taux fixe. Cette solution semble nous protéger de toute fluctuation des prix. Mais voilà en Espagne, c’est le prêt à taux variable qui est très fréquent.
Pourquoi ? Parce que les taux pratiqués sont basés sur l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate : taux d’intérêt moyen appliqué par les principales banques européennes quand elles se prêtent de l’argent entre elles), qui offre des taux très intéressants, souvent plus bas que les taux fixes. Mais voilà, l’Euribor peut très bien évoluer et le taux avec lui.
Notre conseil
Même si les prêts à taux variable sont la norme en Espagne, nous conseillons toutefois de souscrire à un taux fixe.
Vos mensualités seront toujours les mêmes, et ainsi vous pourrez mieux calculer et prévoir votre budget sur le long terme pour vos autres projets.
Un prêt immobilier à taux fixe évite les mauvaises surprises. Et en vous débarrassant des fluctuations de l’Euribor, vous serez plus serein dans vos remboursements. Et puis, au vu des taux pratiqués ces dernières annés en Europe, le taux fixe reste au final plus intéressant.
Les documents à fournir pour obtenir un crédit immobilier en Espagne
Pour effectuer votre demande de prêt, les documents à fournir sont finalement les mêmes que dans une banque française :
- Carte d’identité.
- Justificatif de domicile.
- Contrat de travail.
- Bulletins de paie.
- Déclaration d’impôt sur le revenu.
- RIB.
À noter que certaines banques peuvent aussi vous demander un rapport de solvabilité, permettant à celle-ci de vérifier vos antécédents en matière de crédit et de remboursement.
Les exigences des banques
Prise en compte de vos revenus
Tout comme dans une banque française, vos revenus sont l’élément principal que prendra en compte la banque espagnole afin de vous octroyer un prêt. Les exigences sont sensiblement similaires à celles en vigueur en France.
Certains établissements, comme la Sabadell offrent des avantages supplémentaires lorsque les revenus dépassent 3 000 € par mois.
Notons aussi Bankia qui, pour des revenus supérieurs à 1 800 € par mois offre des conditions très intéressantes.
Taux d’endettement
Intimement lié à votre revenu, le taux d’endettement représente la fraction maximale de votre salaire affecté au remboursement de votre crédit. Dans la plupart des banques, ce taux est de 35 % maximum.
Notons que pour un investissement locatif, votre conseiller ne tiendra pas compte des revenus générés par vos locataires. Seuls comptent vos revenus !
La marche à suivre pour obtenir un crédit
Justifier la provenance des fonds
Lorsque vous amenez les fonds afin de compléter votre prêt immobilier, vous devrez justifier leurs origines auprès de la banque espagnole.
C’est une obligation légale afin d’éviter tout blanchiment d’argent. C’est donc une exigence auquel vous devez vous plier avant de fournir votre capital et finaliser l’opération.
Si vous avez des difficultés à justifier vos revenus, vous pouvez aussi lire ce guide des emprunts sans justificatifs.
Obtenir un Numéro d’Identification Étranger (NIE)
Le NIE (Numéro d’Identification Étranger) est une nécessité légale afin d’ouvrir un compte en banque. Il sert d’identité fiscale auquel le paiement des impôts est rattaché. Vous pouvez obtenir ce numéro auprès de la police espagnole.
Sachez que si vous n’êtes pas ressortissant européen, l’achat immobilier n’accorde pas de facto le permis de séjour en Espagne.
Pour y résider, vous devrez payer un permis de résidence fiscale auprès de l’administration publique ou entrez dans le programme Golden Visa, qui lui, vise à favoriser le développement économique du pays à travers l’octroi de visas et de permis de résidence aux investisseurs étrangers.
Emprunter dans une banque française pour investir en Espagne
Sachez qu’il est tout à fait possible faire un prêt dans une banque française pour acheter un bien en Espagne. Toutefois, il faudra d’abord être propriétaire d’un bien en France et être déchargé de toutes dettes et charges bancaires.
La banque alors se servira de ce bien comme hypothèque pour garantir votre nouvel investissement. Contrairement à ce que l’on pense, les taux d’emprunt sont très attractifs en France : autour de 1,2 et 1,8 % pour un prêt immobilier à taux fixe.
La vente
Vous devez être vigilant sur les points ci-dessous :
Les frais liés à la vente
Soyez prévoyants et prenez bien en compte tout des frais car ils rentrent tous en ligne de compte pour rembourser votre prêt !
Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier sont :
L’assurance
Assurance emprunteur (ou assurance de prêt immobilier) : en cas d’impossibilité de rembourser le prêt (perte d’emploi, maladie, décès, etc.), c’est l’assurance qui prend le relais.
La TVA et les taxes
10 % de TVA et 1,5 % de droits de timbre pour une construction neuve.
Frais de transfert de propriété pour les logements anciens. En espagnol : “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”, ou ITP : Entre 6 et 10 %.
Taxes sur les documents juridiques : entre 0,5 et 1 % selon la région.
Les frais de notaire, d’avocat et d’enregistrement
Frais de notaire : environ 1 % du prix d’achat.
Frais d’avocat (conseillé en plus du notaire) : environ 1 % du prix d’achat.
Frais d’enregistrement : ils dépendent de la région et du type du bien. En général ils tournent autour de 1,5 % du montant de la vente.
Commissions, produits liés et frais annexes
Vous le savez sûrement, mais lorsque vous contractez un prêt, les produits connexes et frais en tout genre sont légions : assurances, frais de dossier, frais d’ouverture de compte, frais d’annulation, amortissement total ou partiel, etc.
Sachez que tous ces frais entrent bien sûr en ligne de compte dans le coût total du crédit. Bonne nouvelle, ces frais sont négociables, et certaines banques espagnoles offrent même des prêts immobiliers sans commissions.
En général il n’y a pas d’obligation de souscrire à ses assurances. Néanmoins elles peuvent être utiles en cas de pépin et sont en général offertes sous de bonnes conditions. C’est donc parfois judicieux de souscrire à ces assurances.
Assurez-vous que le bien est vendable et ne cache pas d’impayés
Avant d’acheter, pensez à consulter le registre de la propriété pour vérifier l’état du bien qui vous intéresse. L’intérêt est de s’assurer par exemple que :
- Aucune saisie du bien n’est en cours.
- Le bien ne tombe pas sous le droit de préemption de l’administration fiscale.
- L’ancien propriétaire n’a laissé aucune dette.
Accord sur le prix et acte de réservation
Ça y est ! Vous avez trouvé la perle rare et l’investissement immobilier parfait. Vous avez discuté avec l’ancien propriétaire et avez obtenu l’accord de la banque.
Si les deux parties sont d’accord, il faut signer un acte de réservation qui vous engage vous et le vendeur. Bien plus qu’un accord de principe, c’est l’équivalent du compromis de vente en France. C’est d’ailleurs lors de la signature de cet acte qu’il faudra verser 10 % du montant de la vente au propriétaire.
Acheter sur plan
Les conditions sont différentes lorsque vous achetez votre bien sur plan. Après avoir signé l’acte de vente, il faudra verser 30 % du prix total du bien au promoteur, et ce 30 jours après la signature.
Quant au solde, il faudra le verser en intégralité le jour de la remise des clés. À noter que lorsque vous achetez neuf, vous devez veiller à ce que la garantie décennale soit bien indiquée.
Prêt immobilier pour acheter en Espagne pour un français
Il est parfaitement envisageable de contracter un prêt immobilier pour acheter en Espagne lorsque vous êtes français.
Même si le montage du dossier de financement est le même que dans notre pays, il existe des différences au niveau du taux, du notaire et de l’avocat, des divers taxes et frais à payer, et l’accompagnement qui est souvent nécessaire.
Faites-vous accompagner pour investir
Avant de partir tambours battants à la chasse à la bonne affaire, demandez-vous s’il n’est pas plus facile de se faire accompagner localement.
L’agence locale
Si vous ne connaissez pas bien la langue, la culture ou le marché immobilier espagnol en lui-même, l’idéal pour éviter de perdre du temps c’est de passer par une agence immobilière ou un commercial spécialisé en immobilier.
À noter que la rémunération de ce dernier, en plus d’une part fixe (entre 400 et 1 000 € selon les agences), représente en général environ 1 % de la transaction.
L’agence immobilière francophone
Dans votre recherche d’un bien immobilier, il est judicieux de faire appel à une agence immobilière française implantée en Espagne. Connaissant parfaitement le marché, elles chassent la bonne affaire à votre place en épluchant les petites annonces, ou en faisant jouer leurs carnets d’adresses.
Elles sauront parfaitement vous aiguiller et vous conseiller pour trouver LA bonne affaire. Il existe pléthore d’agences francophone spécialisées dans le marché immobilier espagnol. Pour la plupart, vous les trouverez tout simplement sur Internet.
La nécessité de prendre un avocat
Contrairement à la France, où le notaire s’occupe de vérifier la validité de la transaction (cadastre, juridiction, urbanisme, etc.), en Espagne son rôle est moindre.
Il se contente de vérifier l’authenticité des documents fournis, de certifier l’acte de vente et de valider le paiement du bien.
L’avocat, en plus de son travail de pédagogie, va mener une enquête en profondeur et vérifier si le bien ne contient pas de vices cachés (dettes, respect du cadastre, absence d’hypothèque…).
Le courtier en crédit
Faites-vous accompagner par un courtier spécialiste qui vous expliquera les détails du contrat bancaire en bon français.
Prêt immobilier pour acheter en Espagne quand on est interdit bancaire en France
Même si vous êtes FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) autrement dit interdit bancaire, vous pourrez quand même souscrire un prêt pour acquérir un bien en Espagne.
Sachez que les banques étrangères n’ont pas accès à votre dossier à la Banque de France, et vous n’êtes pas tenu de révéler votre situation.
Mais attention, nous conseillons tout de même de jouer franc-jeu pour éviter toute surprise en cours de route.
Les conditions
Il est aussi possible que, au vu de votre situation, les banques et les organismes de crédit vous proposent un taux d’emprunt plus élevé que la moyenne.
Les justificatifs
Les conditions d’attributions, elles, sont similaires à un crédit classique : contrat de travail, justificatif de revenus, avis d’imposition, etc.
Veillez à avoir un dossier complet et solide afin de mettre toutes les chances de votre côté.
Si vous êtes dans cette situation, cet article peut aussi vous intéresser : emprunter une petite somme quand on est fiché à la Banque de France.
La destination préférée des français pour investir dans l’immobilier
Les statistiques sont officielles : l’Espagne est l’une des destinations préférées des Français pour investir dans l’immobilier. Beau temps, douceur de vivre, prix bas, on y vient pour passer des vacances, passer sa retraite ou changer de vie.
Près du littoral, le climat est doux et agréable. La gastronomie est juste succulente et en tant que pays européen, on jouit d’une qualité de vie très similaire aux autres pays de l’union Européenne (France, Belgique, Suisse, etc.).
Une destination qui offre de nombreux avantages
L’Espagne offre encore de nombreux avantages, parfois méconnus du public. Par exemple :
La sécurité sociale
La possibilité d’y transférer ses droits de sécurité sociale, en particulier pour ceux qui souhaitent y vivre. Natif de l’Union Européenne, vous pourrez donc conservez votre assurance maladie.
La fiscalité
En investissant dans l’immobilier, vous bénéficiez d’une fiscalité bien plus avantageuse et attractive. Il existe également des conventions fiscales qui évitent d’être imposé deux fois lorsque vous êtes résident étranger.
L’éducation
Si vous souhaitez que vos enfants grandissent en Espagne, sachez qu’il existe beaucoup d’instituts et de lycées français, permettant de garder le lien avec la langue française.
Vous trouverez ces écoles à Valence, à Alicante, mais vous pouvez aussi en trouver un peu partout sur le territoire : Madrid, Barcelone, Malaga, etc., et même sur l’île d’Ibiza.
La sécurité
En matière de sécurité, l’Espagne fait partie des pays les plus sûrs d’Europe. Elle possède un taux de criminalité très faible et elle se classe deuxième derrière l’Irlande.
Dans les lieux très touristiques, il faudra bien sûr veiller aux pickpockets ou au vol à la tire. Mais outre ces précautions élémentaires à prendre (fermer sa voiture, ne pas laisser traîner ses effets personnels, etc.) la tranquillité y règne !
La culture
Profitez de la culture espagnole ! Avenants et familier, les espagnols sont extravertis et aiment faire la fête. Ils sortent beaucoup et sont très sympathiques. Parfait pour faire des rencontres et se faire de nouveaux amis !
La langue
Et si vous en profitiez pour apprendre à parler espagnol ? Cette très belle langue est parlée dans toute l’Amérique du Sud, dans certaines îles d’Amérique Centrale et au Mexique.
L’espagnol est aussi très proche du portugais, parfait si vous voulez faire un crochet au Brésil ou investir au Portugal !
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