Dans cet article, nous allons vous dire comment obtenir un crédit immobilier pour acheter une maison ou appartement au Portugal si vous êtes français. Il est également possible d’y faire un prêt personnel. C’est parti !
Les banques franco-portugaises pour acheter un bien au Portugal
Les banques franco-portugaises sont un compromis idéal entre les banques 100 % françaises et les banques 100 % portugaises.
C’est la communauté portugaise qui a servi de base pour créer ces banques en France. Un vaste réseau réparti sur tout le territoire s’est alors mis en place pour créer une passerelle entre les deux pays.
Basées en France, ces banques franco-portugaise fonctionnent comme un banque française classique mais possèdent une connaissance et un savoir-faire spécifique du marché portugais.
1. La banque BPI
La banque BPI (Banco Portugués de Investimento) possède des agences uniquement en Île-de-France. Mais elle dispose toutefois d’interlocuteurs sur tout le territoire français.
Même si elle est de prime abord orientée vers les portugais vivant en France, vous pouvez les contacter, demander conseil et même obtenir un prêt sur votre futur investissement.
2. Caixa Geral de Depósitos
Première banque du Portugal, la Caixa Geral de Depósitos possède un réseau de 48 agences répartis un peu partout en France : Paris, Lyon, Bordeaux, etc.
Propriété de l’État portugais, c’est une banque fiable, même en cas d’économie en berne.
3. La Banque BCP
La Banque BCP est la plus grande banque dédiée au marché portugais. Elle dispose pour ses clients d’offres adaptées aux portugais de France, mais également aux français voulant faire un crédit pour acheter une maison ou un appartement au Portugal.
Elle garde une forte identité portugaise et cela, même si elle fait partie dorénavant du groupe français BPCE. Cette banque a l’avantage de proposer des prêts sans hypothèque grâce à la caution mutuelle SACCEF.
La banque BCP possède l’offre bancaire la plus complète pour ceux qui souhaite acheter un bien au Portugal.
Avantages des banques franco-portugaises
Lorsque l’on est français, demander conseil auprès d’une banque franco-portugaise présente plusieurs avantages non négligeables :
- Vous bénéficierez des conseils d’expert du marché portugais.
- Elle vous proposera des crédits à taux fixes, contrairement aux banques basées au Portugal.
- Elle peut faire une hypothèque sur le bien au Portugal.
La Banque UCI: une banque 100 % portugaise pour faire un prêt immobilier
L’UCI est une banque portugaise qui propose un large choix de solutions de crédit immobilier pour les Non-Résidents.
Notons également que la banque UCI travaille en étroite collaboration avec les agents immobiliers locaux, ce qui permet de trouver rapidement un bien en accord avec votre budget.
Le taux d’emprunt
Vous aurez le choix entre un taux fixe, mixte ou variable.
Le financement
Selon votre profil et les garanties que vous amenez, la banque peut financer jusqu’à 70 % du prix d’achat du bien, pour un montant maximum de 3 000 000 €.
Les particularités du crédit immobilier au Portugal
Contrairement au crédit français, 90 % des crédits immobiliers octroyés au Portugal sont à taux variable.
Ceux-ci sont indexés sur l’Euribor, qui est un indice utilisé par les banques européennes lorsqu’elles se prêtent de l’argent entre elles.
Le taux étant très volatile au cours de l’année, les banques portugaises indexent en général leur taux à Euribor 3 mois, 6 mois ou 12 mois. Autrement dit, si vous choisissez un prêt à taux variable, le taux ne sera révisé que durant ces périodes prédéfinis.
Même si cette pratique est quasi inexistante chez nous, un taux basé sur l’Euribor peut présenter certains avantages. En effet en août, le taux était négatif (source : fr.global-rates.com) !
À contrario, il peut grimper à plus de 5 %, ce qui était le cas durant la crise économique de 2008. Si cela peut être intéressant sur un crédit à court voire moyen terme, il serait dangereux de choisir ce type de taux sur un prêt s’étalant sur plusieurs décennies.
Prêt relais pour acheter au Portugal
Si vous possédez un bien en France et que vous souhaitez le vendre pour acheter au Portugal, les banques proposent un prêt relais, qui consiste à vous avancer l’argent de la vente de votre bien français.
La banque ne peut prêter de l’argent qu’à hauteur de 70 % maximum de la valeur maximale de votre bien.
Par exemple si votre maison est évaluée à 200 000 €, la banque portugaise vous fera un crédit relais de maximum de 140 000 €.
Le remboursement
Notez toutefois que ce prêt est à rembourser dans les 2 ans maximum, c’est à dire le temps de vendre la maison. Pendant ce temps vous ne payez que les intérêts du crédit.
Opter pour ce type de crédit permet de débloquer rapidement les fonds nécessaires afin d’acheter le bien de vos rêves au Portugal, et ce, sans attendre la vente de votre maison. C’est la solution idéale si votre bien en France est susceptible de se vendre facilement et au prix escompté.
Que faire si la maison convoitée est plus chère ?
il suffit de contracter un autre prêt (qui sera de ce fait très avantageux) qui viendra compléter la somme. C’est aussi un bonne option si vous tombez sur un coup de cœur et qu’il faut agir vite.
Par ailleurs, si vous n’arrivez pas à financer votre nouvel achat en louant l’ancien, cela peut être aussi une solution.
Mise en garde
Attention toutefois dans l’estimation du prix de votre bien en France. Si celui est trop élevé, vous risquez de vous retrouver dans une situation délicate.
Pour coller au plus près à la réalité, faites estimer votre maison par un expert immobilier qui vous donnera un montant sur lequel vous pourrez sereinement vous référer pour votre achat au Portugal.
Hypothéquer votre bien pour obtenir votre crédit immobilier au Portugal
En règle général, une banque française vous demandera en contrepartie de votre achat au Portugal de faire un hypothèque sur votre bien en France. C’est le moyen le plus sûr pour elle de ne prendre aucun risque.
C’est une solution simple et largement acceptée par tous les établissements financiers. Il est possible dans certains cas d’hypothéquer le bien acheté au Portugal, mais cela reste rare, certaines banques françaises étant réticentes à cette idée.
Bien peser le pour et le contre de l’hypothèque
Si l’hypothèque paraît une solution simple et pas chère (du fait d’un meilleur taux d’intérêt), il n’en est pas moins qu’elle présente un certain danger : que se passe t-il si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt et que la banque se saisit de votre maison en France ?
Vous serez certes propriétaire au Portugal mais vous n’aurez plus de pied-à-terre en France… Au lieu de vendre, pourquoi ne pas louer votre logement en France ? Quitte à payer un peu plus cher, mais au moins vous êtes sûr de garder votre bien en France.
Dans ce type d’investissement, gardez bien un oeil sur le long terme et jouer la sécurité au maximum.
Opter pour la garantie de la Saccef
Si vous ne souhaitez pas hypothéquer votre maison, il est possible de souscrire aux services de la Saccef qui propose aux acheteurs des garanties sans hypothèques. La majorité des banques en France disposent de ce service.
Renseignez-vous donc auprès de votre banque pour connaître leurs conditions d’acceptation du dossier. Notez que la banque BCP propose ce service dès le début des négociations.
Les banques franco-portugaises peuvent hypothéquer votre bien au Portugal
C’est un service assez courant chez les banques portugaises établies en France. Vous aurez plus de facilité à faire une hypothèque sur le logement que vous achetez au Portugal.
La banque CIC Iberbanco BCP propose ce type de service.
Attention toutefois aux nouvelles règles d’octroi de crédit
Il y a de cela deux ans, les français figuraient parmi les premiers acheteurs de biens immobiliers au Portugal. Mais suite au laxisme des banques qui prêtaient à l’époque à tout va, la donne a changé depuis le 1er juillet 2018.
De nouvelles règles ont été mises en place afin de réduire le risque d’impayés et ainsi de minimiser les risques encourus par les banques.
Taux d’endettement de 50 % maximum pour l’ensemble de vos crédits
Le crédit sera accordé uniquement à ceux qui consacrent au maximum 50 % de leur revenu net pour rembourser les mensualités de l’ensemble des prêts qu’ils détiennent (prêt immo et prêt conso).
La somme empruntée ne doit pas excéder 90 % de la valeur de la propriété donnée en garantie
Si vous donnez une propriété que vous possédez en France comme garantie de votre futur achat immobilier au Portugal, la somme empruntée ne pourra pas être supérieure à 90 % de celle du bien français.
La durée du remboursement du crédit dorénavant limitée à 40 ans
Cela fait partie des nouvelles règles établies par la Banque du Portugal. Lorsque vous contractez un emprunt pour votre future maison, la durée de remboursement ne pourra pas excéder quarante années.
À noter que cette durée tend à diminuer car l’État a pour objectif de la limiter à 30 ans.
Les prêts à la consommation quant à eux, voient leur durée de remboursement également diminuée. Elle est à présent d’un maximum de 10 années.
Passer par une banque française pour obtenir un prêt
Lorsque vous avez l’intention d’acheter un bien au Portugal et de contracter un crédit, vous pouvez dans un premier temps consulter votre conseiller bancaire attitré.
Il fut un temps où les banques françaises étaient réticentes à octroyer des prêts pour acheter hors du territoire. Mais ce temps est révolu.
Les banques françaises sont tout à fait ouverte à vous proposer un crédit immobilier pour acheter une maison au Portugal.
Votre banquier vous connaît, il sera peut-être plus facile de négocier avec lui. Toutefois, de solides garanties et un apport ne seront pas de trop pour la réussite de votre projet.
Néanmoins, il est tout à fait possible de consulter d’autres banques françaises et de regarder les taux qu’ils proposent. L’occasion de faire jouer la concurrence et d’obtenir un prêt selon vos conditions.
Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier au Portugal ?
1. La fiscalité
Le directeur général de la Chambre de Commerce et de l’Industrie Luso-Française (CCILF), Laurent Marionnet, reconnaît que le Portugal est un pays très concurrentiel, du fait qu’il attire massivement les investisseurs étrangers.
Ceci est possible notamment grâce à la mise en place par le gouvernement portugais du statut “RNH”, qui signifie : Résident fiscal Non Habituel. Ceux qui bénéficient de ce statut voient leurs impôts plafonnés à 20 %.
Le RNH est réservé aux personnes résidant au Portugal pendant plus de 183 jours par an et n’ayant pas habité le pays durant les cinq années précédant leur demande dudit statut.
2. La sécurité
C’est un atout majeur du pays. Le Portugal est un pays où l’on se sent en parfaite sécurité, comparé aux autres capitales européennes.
3. Le système de santé
Il est excellent et vous pourrez vous faire soigner convenablement sans problèmes chez le médecin ou à l’hôpital.
4. Il y fait bon vivre
Tant côté nature que rythme de vie. On apprécie beaucoup l’ensoleillement, les températures douces, l’arrière pays authentique et les côtes sauvages qui sont encore préservés.
5. Le coût de la vie au Portugal
Il est 35 % moins cher qu’en France (selon l’OCDE); argument non négligeable !
6. Une main d’œuvre qualifiée et peu chère
Si ce n’est plus trop le cas dans la plupart des grandes villes comme Porto ou Lisbonne, où les prix sont à peu près similaires à ceux pratiqués en France, la main d’œuvre au Portugal reste bien moins chère par rapport à chez nous.
D’autant plus que les ouvriers locaux ne rechignent pas à la tâche et sont très assidues et performants. Les investissements venus de l’étranger sont très bien vus, et ils seront ravis de faire affaire avec vous !
7. De gros avantages pour les cadres supérieurs étrangers et les retraités
Nous l’avons vu, le Portugal dispose du statut RNH pour les expatriés qui souhaitent s’installer au Portugal et acheter une maison ou un appartement.
Grâce à ce statut, les cadres supérieurs voient leur impôt plafonné à 20 % et les retraités eux, bénéficient d’une exonération totale des impôts appliquée à leur pension de retraite pendant dix ans !
À noter toutefois que les revenus locatifs d’origine française restent imposables, à quelques exceptions près.
Nous vous conseillons (si ce n’est pas déjà le cas) d’apprendre la langue portugaise. Ceci vous permettra de vous sentir plus à l’aise mais aussi de vous créer un réseau professionnel (très important !).
Les portugais étant très avenants de nature, en maniant la langue il sera très facile de vous intégrer et de vivre une expérience optimale !
Bien choisir son bien immobilier au Portugal
Il faut savoir que en terme d’immobilier au Portugal, le choix est vaste. Un appartement moderne en plein centre-ville, une villa en bord de mer ou une maison pleine de charme dans l’arrière pays, il y en a pour tous les goûts, et pour toutes les bourses !
Vous pourrez par exemple vous payer un petit studio en ville à 50 000 € ou au contraire une sublime villa dans le sud du pays pour plusieurs millions d’euros.
Où acheter ?
La capitale Lisbonne est très prisée.
Au sud, la région de l’Algarve offre de jolis biens immobiliers, mais assez chers, vu le fort aspect touristique de la région. Mais cela peut être aussi une opportunité d’investissement car vous êtes sûr que votre logement se louera facilement !
Les prix augmentent mécaniquement, mais les biens à vendre sont nombreux au Portugal, c’est donc le meilleur moment d’investir !
Consultez les agences immobilières pour connaître le prix des biens
Si vous n’êtes pas familier du marché portugais, vous devrez faire quelques recherches afin d’avoir une idée des prix pratiqués. Connectez vous sur des sites immobiliers portugais comme Imovirtual.pt, Century 21 ou Era.
Pour avoir une meilleure idée du marché et de l’environnement du lieu que vous convoitez, pourquoi ne pas louer un appartement et vivre sur place pendant quelques mois ?
En étant dans le bain, on se fait une meilleure idée de la région, de l’atmosphère et de l’ambiance général de la ville en question.
Profitez-en bien sûr pour faire plusieurs visites de maisons et d’appartements jusqu’à trouver un bien qui vous plaît.
Le Portugal, définitivement sur la bonne voie
Le beau temps est enfin de retour au Portugal. Après la crise économique du début des années 2000, le pays se remet sereinement de cette mauvaise période.
Aujourd’hui les chiffres sont au beau fixe : un taux de chômage de 6,6 %, un taux de croissance de 2,7 %, parfait pour attirer en pagaille les investisseurs venus de toute l’Europe.
Nombreux sont ceux qui ont jeté leur dévolu sur le Portugal en terme d’investissement immobilier. Et le gouvernement l’a bien compris : des moyens uniques ont été mis en place pour les expatriés et surtout ceux qui souhaitent soit acheter une résidence secondaire ou investir dans le locatif.
Ce boom économique concerne surtout les trois régions suivantes : Porto, Lisbonne et la région de l’Algarve. Ces villes du sud tirent leurs épingles du jeu avec des infrastructures modernes et très accueillantes notamment pour les touristes.
Notons aussi l’attrait du pays pour les nouvelles technologies et les entreprises innovantes. Lisbonne par exemple, accueille chaque année le Web Summit, l’un des plus grands salon tech au monde.
Le milieu du textile est également très prisé ainsi que le secteur mécanique, toujours à la recherche d’ingénieurs et de cadres qualifiés. Et bien sûr l’immobilier qui est littéralement en pleine effervescence.
Les Français sont les premiers investisseurs immobilier au Portugal
À l’affût de toute opportunité financière, les investisseurs étrangers se sont rués sur le marché immobilier du Portugal, qui offre d’excellentes conditions d’octrois de crédit et de retour sur investissement.
Plus de 20 % des achats immobiliers sont effectués par des étrangers. Les villes préférées des acheteurs : Lisbonne, Porto et la région de l’Algarve.
Parmi ces étrangers, on retrouve près de 30 % de français qui ont soit acheté une maison secondaire, investit dans le locatif ou viennent passer tranquillement leur retraite.
Le gouvernement fait tout pour booster l’investissement étranger, grâce notamment au statut de “résident fiscal non habituel” qui existe depuis 2013.
Les français
Ils se concentrent principalement dans la région de l’Algarve, tandis que les autres grandes villes (Porto, Lisbonne, etc.) sont prises d’assaut par les investisseurs brésiliens.
Les brésiliens
Au niveau national, ceux-ci se retrouvent en deuxième position derrière les français. Ils représentent 19 % des investisseurs étrangers.
Les autres nationalités
Les anglais viennent ensuite avec 11% d’investisseurs présents sur le territoire, puis enfin les chinois (9 %) et les angolais (7,5 %).
À noter que cette demande est de plus en plus importante et qu’elle s’étend à l’ensemble du pays, notamment dans les régions de l’arrière pays.
Investir dans l’immobilier au Portugal, une vraie opportunité à saisir !
Le marché immobilier au Portugal est littéralement en plein boom. Nous français ne s’y sommes pas trompés, et figurons parmi les premiers arrivants sur ce secteur gigantesque.
Le choix des biens est énorme et vous profitez d’un style de vie sans commune mesure avec aucun autre pays européen : soleil, plage, nature, douceur de vivre, etc.
Vous devrez néanmoins faire avec quelques spécificités locales
Barrière de la langue, durée d’emprunt limitée, etc. Mais vous bénéficiez aussi d’avantages : statut de Résident Non Habituel qui permet de plafonner ses impôts.
Ainsi, ceux qui veulent s’installer au Portugal peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux ! Mais voilà, le pays recèle pas mal de spécificités que vous devrez connaître avant d’investir.
Selon la banque choisie (française, locale, ou franco-portugaise), vous pourrez bénéficier de meilleures conditions d’emprunt afin d’investir dans le locatif ou d’acheter votre maison de rêve au Portugal !
Après des années de disette, le Portugal est devenu aujourd’hui l’une des destinations favorites des français pour investir dans l’immobilier. Une culture riche, des paysages magnifiques et un train de vie détendu, beaucoup de nos compatriotes ont tenté l’aventure et vivent une expérience unique au Portugal.
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